年报观察 - 朗诗的转型

观点网 3月31日晚，赶在三月年报季的最后一刻，朗诗地产发布了2021年度的成绩单,亲朋手游中心。

根据业绩报告显示，报告期内，朗诗地产实现收入80.76亿元，同比减少10.19%。毛利16.69亿元，同比减少2.26%，毛利率约为20.7%，较去年同期增长1.7个百分点；全年亏损6.96亿元，归属股东净利亏损7.78亿元，同比扩大673.1%

虽然收入与盈利大减，但是期内“朗诗出品”签约销售额约为471.5亿元，却较上年同期增长约14.5%；签约建筑面积约为264万平方米。

其中，公司美国业务销售表现亮眼。据悉，由于疫情的持续蔓延及住房供应的极度短缺，2021美国房屋销售额达到了近15年以来的高点，平均新房售价上升了约近20%，增幅最快的是西部与南部的高增长市场。

自2021年4月,收购房屋建造商Vintage Estate Homes进入佛罗里达州及德克萨斯州市场以来，连同此前已深耕的加利福尼亚州与亚利桑那州，朗诗地产旗下的Landsea Homes于2021年在这四个高增长市场共售出房屋1640套，帮助美国公司的总收入跨越了10亿美元的门槛。

于2021年度，朗诗地产共获取59个项目，其中中国15个、美国44个。截至2021年12月31日，朗诗地产新增开发销售型物业可售面积为271.95万平方米，预计可售货值约为人民币464.8亿元。

具体来看，朗诗集团录得权益项目新增可售面积为118.64万平方米，预计可售货值约为人民币206.2亿元。其中，Landsea Homes于加利福尼亚州、亚利桑那州、德克萨斯州及佛罗里达州新增项目可售面积约95万平方米，可售货值约150.4亿元，同比增长约126.3%。

与此同时，该集团新增开发代建服务项目建筑面积为220.35万平方米，新增可售面积为153.31万平方米，预计可售货值约为人民币258.6亿元。

在海外业务占比大涨的同时，其代建业务新增也同样超越地产开发，无怪乎朗诗地产在3月31日披露全年业绩之外，还表示将更名为“朗诗绿色管理有限公司”，理由是：截至2021年12月31日，由朗诗提供代建服务及进行小股操盘的项目共计83个，预计可售货值超过700亿元，占中国地区总可售货值的比重已逾90%，基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。

亏损与负债

观察朗诗地产2021年度业绩报告发现，该公司核心财务指标大部分均较2020年出现不同程度的下滑。

数据显示，报告期内，朗诗地产实现收入80.76亿元，同比减少10.19%。从收入构成来看，朗诗地产物业销售收入出现了明显的下滑，由2020年的82.8亿元下降至73.2亿元；开发代建服务收入由2020年的6.86亿元上升至7.52亿元；租金及物业管理费收入约为0.04亿元。

截至2021年12月31日，朗诗地产录得毛利16.69亿元，同比减少2.26%，毛利率约为20.7%，较上年同期增长1.7个百分点；全年亏损6.96亿元，归属股东净利亏损7.78亿元，同比扩大673.1%；每股基本亏损为0.169，不派息。

同时，朗诗地产的债务规模出现了明显的上升。截至2021年12月31日，其债务总计约为84.9亿元（2020年末为65.5亿元），净负债为44.6亿元（2020年末为14.2亿元）。

在债务结构方面，截止2021年12月31日，朗诗地产的短期债务比重为45.2%，较2020年末的13.1%上升约32.1个百分点；长期债务比重约为54.8%（2020年末为86.9%）。

偿债指标方面，截止2021年12月31日，朗诗的地产的流动比率约为1.3倍(2020年末约为1.5倍)，资产负债率为30.4%（2020年末为26.5%)，净负债率为79.9%(2020年末为25.9%)。

针对业绩的下滑以及负债的增加，董事会主席田明在主席报告中坦言：“在严峻市场环境之下，我们亦非能独善其身。受限价等调控政策的影响，公司的部分项目出现亏损，而坚持降负债也对现金流形成了一定压力。所幸多年来的谨慎、自律帮助我们度过了最为艰难的一年，回望来路，我们深知'活下来'才是硬道理。”

而在业绩公布后，朗诗地产的股价也随之出现下跌。4月1日，朗诗地产股价最低一度下探至0.21港元/股，跌幅最高达19.23%。至下午收盘时，朗诗地产股价收报于0.22港元/股，较前一个交易日下跌15.38%，总市值约10.39亿元。

转型与更名

3月31日晚间，伴随着朗诗地产2021年度业绩报告一同发布的，还有其建议更改公司名称的公告。

值得注意的是，这是朗诗地产四年内的第三次更名。

早在2018年初，朗诗地产宣布计划从单一的地产开发公司向多种业务组成的纵向一体化综合型集团转变，公司名由“朗诗绿色地产”变更为“朗诗绿色集团”。

2019年6月，朗诗地产宣布将包括长租公寓及设计在内的非地产开发相关业务剥离至控股集团，公司更名为“朗诗绿色地产有限公司”，重拾“地产”二字。

而根据今年3月31日晚间公告披露，朗诗地产董事局建议将公司的英文名称由“Landsea Green Properties Co., Ltd.”更改为“Landsea Green Management Limited”，并采纳“朗诗绿色管理有限公司”为公司中文名称，以取代其现有中文名称“朗诗绿色地产有限公司”。公司会在将在2022年6月30日召开的股东周年大会上将提呈一项特别决议案，以考虑并酌情批准建议更改公司名称。

对于此次更名，朗诗绿色地产给出的理由是：自2014年朗诗提出“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的战略转型至今，已超过7年；未来，在中国的房地产市场，公司将继续聚焦于代建及小股操盘业务。公司认为，名称更改为“朗诗绿色管理有限公司”能够更加准确的体现集团当下的业务实质及未来的发展重心，亦有利于本公司及其股东的整体利益。

换言而知，此次朗诗地产再度将“地产”从公司名称中拿走，象征着公司从房企向代建公司的转型。

若是今年6月这项提案获得了股东大会，朗诗绿色管理或将成为继绿城管理、中原建业之后，代建行业港股上市的第三家公司。

根据年报显示，截至2021年31月31日，由朗诗地产提供开发代建服务及进行小股操盘的项目共计83个，总可售面积约378万平方米，预计可售货值约达706.2亿元，占中国地区总可售货值约91%。

于2021年度，朗诗地产新增开发代建服务合同额约为9.81亿元，较去年同期增长约9%；新增开发代建服务项目可售面积约153万平方米，可售货值约258.6亿元，同比增幅约近18%；开发代建服务业务毛利率保持在约40%的较高水平。

此外，在朗诗地产年报的主席报告环节中，董事会主席田明写到：“2014年以来，我们实行产品差异化、资产轻型化、收益多样化的战略转型，2022年将是我们完成转型跨越的决定性一年......我对公司转型升级及存活、发展于未来的市场，充满信心。”

他指出，公司更名为朗诗绿色管理有限公司，目的是将更准确地体现绿色开发服务商的轻资产化战略定位，让自身从传统“内房股”中移出。未来朗诗将保持绿色、低碳、可持续发展的初心，以崭新的姿态步入行业发展的新阶段。